정부 집값 오르는 부동산대책 문제점 대. 규제 → 보유세 → 공급 → 일자리 분산

▶ 2025 이재명 정부 6·27 부동산 대책

 

 

출처 금융위원

 

 

 

 

  ▶ 2025 이재명 정부 9·7 부동산 대책 

 

 

 

 

▶ 2025 이재명 정부 10·15 부동산 대책

 

10.15 규제지역 현황

 

 

• 이재명 정부 출범 후 발표된 부동산 대책은 6·27 대출규제와 9·7 주택공급 대책에 이어 이번이 세 번째다
• 정부가 서울 전역을 비롯해 과천·성남 등 경기도 일부 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶는 초강력 규제 대책이다. 
• 정부는 조정대상지역 및 투기과열지구를 기존 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 외에 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역까지 규제 대상으로 확대했다. 경기도에서는 올해 집값이 상승했던 과천시와 성남시(분당·수정·중원)를 비롯해 광명시 수원시(영통·장안·팔달) 안양시(동안구) 용인시(수지구) 의왕시 하남시가 대상이다.
• 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역의 아파트는 토지거래허가구역으로도 지정했다. 동일 단지 내에 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택도 2년간 실거주 의무가 생긴다. 기간은 5일 뒤인 오는 20일부터 내년 12월31일까지다.
• 국토부는 "최근 주택가격 및 지가 상승률 수준과 거래 동향 등을 종합 고려할 때 주택시장 과열이 발생하고 있거나 주변 지역으로 과열이 확산될 우려가 있는 지역"이라고 설명했다.
• 이번 조치로 새로 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 지역은 대출, 세제, 전매, 청약, 정비사업 등 부동산 전반의 규제가 대폭 강화된다.  주택담보대출의 경우 담보 인정 비율(LTV)이 무주택자 40%, 유주택자 0%로 조정된다. 전세대출 한도는 1주택자 2억원으로 제한되며 조건부 전세대출도 막힌다. 신용대출 역시 1억원을 초과한 보유차주는 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다.
• 다주택자는 취득세 중과 대상→
• 2주택자의 중과 비율은 8%, 3주택자는 12%다. 양도세는 1세대 1주택의 비과세 요건이 강화된다.
• 전매제한도 생긴다.→ 수도권은 3년, 지방은 1년이다. 이미 분양권을 소유한 사람은 1회에 한해 전매가 허용된다. 청약 재당첨 제한은 최대 10년이 적용되며 2년 이상 지역 거주자에게만 우선 공급된다.
• 정비사업도 영향을 받는다.
• 재건축 조합원 1명이 받을 수 있는 주택은 1주택으로 제한된다. 조합설립이 인가된 재건축, 관리처분계획이 인가된 재개발 구역은 조합원 지위 양도가 제한된다. 분양 대상자로 선정된 조합원 또는 일반분양자는 5년 내 투기과열지구 정비사업의 조합원 분양 신청이 불가능해진다.
• 이번에 규제지역으로 지정된 서울·경기 주택을 구입하려는 경우 자금조달계획서와 입주계획 신고, 나아가 증빙자료 제출 의무가 생긴다. 수도권·규제지역의 시가 15억원을 초과하는 주택의 주택담보대출 한도 역시 6억원에서 대폭 줄어들게 됐다. 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원을 초과하는 주택은 2억원이다. 고가의 주택을 구매하려는 경우는 대부분 전액 현금으로 구매하는 경우가 많은바 이런 조치는 상징적인것으로 보여진다.
• 다만 보유세·거래세 등 부동산 세제 개편안안은 이번 대책에서 빠졌다. 부동산 시장 영향과 과세형평 등을 감안해 향후 구체적인 방향과 시기, 순서 등을 검토할 방침이며 정부는 이를 위해 세제 개편 관련 연구용역을 실시하고 관계부처 태스크포스(TF) 논의를 통해 '세제 합리화 방안'을 마련하기로 했다.
  
  김윤덕 국토부 장관은 "현재 주택시장은 한강 인접지역의 시장 불안이 주변으로 확산되고 있으며 글로벌 금리인하 기조와 수급 불균형 하에서 주택시장으로 자금 유입 우려가 증가하고 있다"며 "주택시장 안정을 정부 정책의 우선순위로 두고 관계부처가 총력 대응하겠다"고 말했다.

대출 막아도 집값이 오르는 진짜 이유

 

어떤 정부도 집값을 잡지는 못했다.

그만큼 어려운 것일수도 있겠지만, 정말 집값을 잡으려는 의지가 있는가 하는 의문도 갖게 한다.

왜냐면 각종 규제로 아무리 대책을 내놓아도 효과는 일시적이거나 미미할뿐이다. 근본적인  원인을 해결하지못하기때문이다.

정말 서울을 핀셋규제를 하고 한강벨트를 묶고 하여도 서울에 똘똘한 집 한채를 구매하려는 욕구는 막을 수 없다.

전세대출 또한 허그(HUG)가 생기기 전이 더 나았다는 평가들을 한다. 그냥 자신의 형편것 전세를 마련하고 능력에 맞게 대출을 받았을때가 집값 오름세도 덜했고 전세사기도 덜했다.

 

 

정부가 토지거래허가와 강력한 대출 규제를 핵심으로 한 10·15 대책을 내놓은 뒤 주택 거래량은 대폭 줄었다지만 실거래가 기준으로 신고가가 계속 나오고 있다.  대단지의 아파트 한두 채가 신고가로 거래되면 전체 아파트 단지의 매매가격이 펌핑된다. 이 돈이 대출일까? 은행에서 나오는게 아닌 대부분 가족 자금이다. 가격을 끌어올리는 가족 간 부의 이전을 막지못하는 한 강남 마용성 등의 투기지역 집값은 무조건 오름세이다.  

즉, 모두가 알듯이 규제만으로는 집값을 잡을 수 없다.  하지만 규제를 하지않았더라면 어땠을까? 결론은 규제를 했으니 그나마 이 정도에서 머물고 있는 것이다.

세금의 문제도 보유세만이 문제가 아니다 . 현재 징벌적 수준의 종부세도  현실적으로 손 보고 집도 1주택의 경우 양도세 감면 혜택 을 주는데 주택 수보다는 주택 가격 가격에 집중해서 세금을 내는 등 다각적으로 모색해야한다.

그렇다면 말 그래도 공급을 많이하면 될까?  재개발이나 재건축처럼 민간에서 정비 사업으로 늘린 공급은 오히려 주택가격만 더 올릴뿐이다. 집값을 잡으려면 공공 임대를 늘려야한다. 신도시 200만채  공급하던 시기나  이명박 정부가 강남권 중심으로 보금자리 주택을 공급하던 시기를 생각해보면 알 수 있다.

 

하지만 결국은 일자리 분산만이 답이다.

박정희 시절 논 밭뿐이던 강남 개발시에 강북에 있던 유명 학교나 대기업 행정기관들이 모두 강남으로 대거 이전하였다.

그때부터 강남 인프라는 좋아지고 다각화된 개발이 이뤄지기 시작하였다.

서울에 인구가 많으니 공급이 부족하다고 하지만 그것 또한 사실일까?

그냥 서울이라는 좁은땅에 사람이 너무 많이 몰려있는 기이한 구조이다.

많은 직장인들이 강북에서 강남으로 경기도권에서 강남으로 ..서울로 서울로 출근한다. 

양질의 일자리가 모두 서울에 있기때문이다.

그렇다면 진짜 원인인 일자리를 분산하는게 답이다.

똘똘한 한채에 집중할 수 없게 주택 가격에 보유세를 매기면 될일이다. 그런데 왜 그런 이야기는 아무도 안하는 것일까?

 정치권에 계신 높으신 분들 국회의원이나 경제인들 집이나 건물이 서울에 그것도 대부분 강남에 있기때문이다.

물론 우리나라는 공산주의 국가가 아니다.

기득권세력이 집을 몇 채를 갖고있든 상관 없다. 그 집을 보유한만큼 세금을 내면 된다.

다주택자나 1주택자나 어느 선을 넘는 금액대의 집을 보유했다면 보유세를 내게 하면 되지않을까..

 

어쩌면 답은 간단할 수도있다. 

일자리를 분산해라.

그 지역에서 태어나 자라고 그 지역에서 직장을 갖게하고 결혼을 하게 하면 된다. 

지방소멸이니 뭐니 걱정할 필요도 없다.

국민들은 어느 정부에서도 하지못햇던 일자리 분산 이재명 정부에서는 할 수 있게되길 바랄뿐이다.